يصور هذا المقال 12 مشكلة متكررة تتعلق بسلف الأراضي التجارية التي يحتاج المقترضون من رجال الأعمال ومستشاروهم إلى توقعها قبل أن تتجاوز نقطة اللاعودة. المشكلات المصاحبة طبيعية في ائتمانات الأراضي التجارية للبنك العرفي ويجب الابتعاد عنها إذا كان ذلك ممكنًا (الشروط الفريدة ستجعل أحيانًا جزءًا من هذه الشروط أمرًا لا مفر منه).

مشكلة القروض العقارية التجارية رقم 1: الإقرارات الضريبية مقابل الدخل المعلن

سوف تتطلب معظم البنوك التقليدية فترة طويلة من أشكال النفقات لتناسب فاتورة سلفة الأرض التجارية. الخيار هو الاستعانة بأخصائي قروض الدخل المعلن الذي لا يتحقق من الأجور الفردية أو الموارد. لن يلائم العديد من المقترضين فاتورة ائتمان عقد العمل في حالة استخدام النماذج الحكومية بسبب ارتفاع نفقات التشغيل (وانخفاض إجمالي التعويض). سيواصل العديد من المقرضين الذين يستخدمون النماذج الحكومية تأكيد الدفع لاحقًا. لن يشارك مقرضو الأموال المعبرون عن الدخل في هذا التدريب.

مشكلة القروض العقارية التجارية رقم 2: خصائص الأغراض الخاصة

لقد أصبح من الصعب بشكل تدريجي الحصول على ائتمانات تجارية لخصائص سبب محدد. يتم وضع الخصائص التي لا تندرج في تصنيفات الشقق أو البيع بالتجزئة / أماكن العمل بانتظام في ترتيب الأسباب هذا. هذا يعني أن حصول الأعمال التجارية على ائتمانات لممتلكات تجارية مثل المطاعم / الحانات ومؤسسات المساعدة على السيارات أمر بعيد المنال في كثير من الأحيان. سيكون من الصعب جدًا تحديد موقع تمويل الأعمال لممتلكات معينة مثل أماكن العبادة ودور الخدمة التذكارية ودور رعاية المسنين والمكاتب التي تساعد في الإقامة.

رقم مشكلة قروض الأعمال العقارية 3: استدعاء / انتفاخ النقاط البارزة

يتم استخدام هذه المصطلحات من قبل العديد من البنوك لاختصار معظم دفعات الأراضي التجارية بشكل مناسب إلى 3-7 سنوات.

رقم مشكلة القروض العقارية التجارية 4: الائتمانات قصيرة الأجل (أقل من خمسة عشر عامًا)

يمكن الوصول إلى ائتمانات الممتلكات التجارية طويلة الأجل دون مراجعة / توسيع.

رقم مشكلة القروض العقارية التجارية 5: رسوم الالتزام مقدمًا

في ظل معظم الظروف ، لا ينبغي للمقترضين التجاريين دفع مثل هذه الرسوم. يرجى ملاحظة أن رسوم المناولة / التوكيل مستثناة من هذه المحادثة الخاصة بنفقات المسؤولية. يجب اعتبار نفقات المناولة / التوكيل على أنها ممارسة أعمال مناسبة وقياسية عند إدارة اعتمادات الأراضي التجارية.

رقم مشكلة القروض العقارية التجارية 6: خطط الأعمال

في ظل معظم الظروف ، لا ينبغي للمقترضين التجاريين الاستعانة بأخصائي قروض يتطلب استراتيجية قابلة للتسويق.

مشكلة القروض العقارية التجارية رقم 7: الضمان المتبادل

لا ينبغي أن تكون هناك حاجة للمقترضين التجاريين لإشراك مواردهم الخاصة كتأمين للحصول على ائتمان ملكية تجارية.

مشكلة القروض العقارية التجارية رقم 8: توفير الموارد وإعدادها. إعداد الملكية.

لن تكون هذه المشكلة المحددة ذات صلة بجميع المقترضين التجاريين. على الرغم من ذلك ، بافتراض أن ذلك وثيق الصلة بالموضوع ، يجب عليك البحث عن أحد البنوك دون الحصول على المتطلبات الأساسية أو القيود وإعدادها. لدى معظم البنوك قواعد صارمة للحصول على الموارد أو الملكية وإعدادها لتلبية جميع متطلبات ائتمانات الأراضي التجارية. بالنسبة للشراء ، سيحتاج المتخصصون في قروض الأعمال في كثير من الأحيان إلى وثائق تتعلق بالمكان الذي يأتي منه القسط المقدم (الحصول عليه). وبالمثل ، سيكون لدى المتخصصين في قروض الأعمال في كثير من الأحيان شروط مسبقة معينة تمامًا تحدد أن الأصول ربما كانت في سجل معين لفترة زمنية معينة ، بانتظام 3-6 أشهر أو أكثر (التحضير). يعد إعداد الملكية مثل نكهة الأصول ، بصرف النظر عن هذا الشرط الأساسي ، يشمل الوقت الأساسي الذي يمتلك فيه شخص ما عقارًا تجاريًا قبل أن يتمكن من إعادة التفاوض على الممتلكات.

رقم مشكلة القروض العقارية التجارية 9: متطلبات التوقيع على نموذج IRS 4506

يوافق نموذج IRS 4506 على المقرض للحصول على نماذج نفقات المقترض مباشرة من مصلحة الضرائب الأمريكية. هذا الهيكل مطلوب بشكل منتظم من قبل معظم البنوك العرفية والعديد من مقرضي الأموال التجاريين الآخرين للحصول على ائتمان مشتريات الأعمال. سيبتعد المقترضون التجاريون الذين يستخدمون متخصص قروض الدخل الإفتراضي مع متطلبات التوثيق المقيدة عن هذه الضرورة.

رقم مشكلة القروض العقارية التجارية رقم 10: نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR) في وفرة مفرطة تبلغ 1.2 مقابل سلفة تأمين للأعمال

إن الطريقة الأكثر قابلية للتكيف للتعامل مع DSCR لسلف ملكية تجارية ستتطلب DSCR في نطاق 1 إلى 1.2 ، مع استثناءات تسمح DSCR تحت 1.

رقم مشكلة القروض العقارية التجارية 11: الحد الأدنى لحجم ائتمان الممتلكات التجارية المرتفع بشكل مفرط لاحتياجات عقد عملك.

من الطبيعي في الواقع تجربة ضرورة تقديم أرض تجارية أساسية تتراوح من 500.000 دولار إلى 1000000 دولار.

رقم مشكلة قروض العقارات التجارية 12: الطول المفرط لدورة تقديم الأراضي التجارية

تتوقع العديد من البنوك التقليدية ما بين ثلاثة إلى تسعة أشهر لإغلاق عقد العمل. سوف يقوم مقرض الأموال الذي يقع في نطاق نشاط أكبر بإغلاق السلف العقارية التجارية في غضون 45 إلى 60 يومًا.

لمزيد من المعلومات :- شقق إطلالة بحرية للبيع في اسطنبول